속 터지는 월세 체납, 혼자서도 할 수 있는 초간단 법적 절차 A to Z
목차
- 시작하며: 왜 법적 절차가 필요할까요?
- 월세 체납, 언제부터 법적 절차를 밟을 수 있나요?
- 1단계: 내용증명 발송 – 법적 분쟁의 첫 시작점
- 2단계: 지급명령 신청 – 쉽고 빠른 법원의 명령
- 3단계: 임차인 퇴거 소송 – 명도소송의 모든 것
- 4단계: 강제집행 신청 – 최종 단계, 실제 퇴거 집행
- 마치며: 법적 절차, 두려워 말고 시작하세요
시작하며: 왜 법적 절차가 필요할까요?
월세가 밀리기 시작하면 집주인 마음은 타들어 갑니다. 전화하고, 문자 보내고, 사정해도 소용없을 때가 많죠. “언젠간 주겠지” 하는 마음으로 기다리다 보면 어느새 몇 달 치 월세가 쌓여버리고, 결국 임차인과 감정싸움으로 번지기도 합니다. 하지만 감정적인 대응으로는 문제 해결이 어렵습니다. 이럴 때 필요한 것이 바로 법적 절차입니다. 법적 절차는 단순한 협박이 아니라, 밀린 월세를 받고 임차인을 합법적으로 퇴거시키기 위한 가장 확실하고 안전한 방법입니다. 많은 분들이 ‘변호사 선임’이나 ‘복잡한 소송’을 떠올리며 지레 겁먹지만, 사실 혼자서도 충분히 진행할 수 있는 매우 간단한 절차들이 있습니다. 지금부터 그 방법을 단계별로 자세히 알려드리겠습니다.
월세 체납, 언제부터 법적 절차를 밟을 수 있나요?
법적으로 주택의 경우 2기분, 상가의 경우 3기분의 월세를 연체하면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 ‘2기분’ 또는 ‘3기분’은 연속적인 연체가 아니라 총 연체액을 의미합니다. 예를 들어 월세가 100만 원인데, 1월에 100만 원을 밀리고 2월에 50만 원만 내고 3월에 다시 50만 원을 밀렸다면, 총 200만 원, 즉 2기분 연체가 된 것으로 봅니다. 이처럼 총 연체액이 2기분에 달하는 순간, 임대인은 계약을 해지하고 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있는 법적 권리가 생깁니다. 이제 본격적으로 법적 절차에 대해 알아보겠습니다.
1단계: 내용증명 발송 – 법적 분쟁의 첫 시작점
월세 체납에 대한 법적 절차는 내용증명으로 시작하는 것이 좋습니다. 내용증명은 그 자체로 법적 효력이 있는 것은 아니지만, 우체국이라는 공적 기관을 통해 임차인에게 ‘계약 해지 통보’를 공식적으로 알리고, 향후 소송 시 증거자료로 활용할 수 있는 중요한 역할을 합니다. 내용증명에는 다음과 같은 내용이 반드시 포함되어야 합니다.
- 발신인 (임대인)과 수신인 (임차인)의 인적 사항: 성명, 주소, 연락처 등을 정확하게 기재합니다.
- 임대차 계약 정보: 계약 일자, 임대 목적물 (주소), 보증금, 월세 등을 명시합니다.
- 월세 체납 사실: “2025년 6월분부터 2025년 8월분까지 총 3개월(2기분)의 월세 300만 원이 연체되었습니다.” 와 같이 구체적인 연체 기간과 금액을 명시합니다.
- 계약 해지 통보: “상기 연체액이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 2기분의 차임액에 달하였으므로, 본 통지서로 임대차 계약이 해지되었음을 통보합니다.”와 같이 계약 해지 의사를 분명히 밝힙니다.
- 퇴거 요구: “본 통지서를 송달받는 즉시 임대 목적물을 명도(퇴거)하시고, 연체된 월세액과 명도 완료일까지의 월세를 지급하여 주시기 바랍니다.”라고 퇴거와 월세 지급을 요구합니다.
- 향후 법적 조치 경고: “만약 본 통지서의 요구사항을 이행하지 않을 경우, 연체된 월세 지급 및 건물 명도 청구 소송 등 법적 절차를 진행할 것임을 알려드립니다. 이 경우 소송에 소요되는 모든 비용(변호사 수임료 포함)은 임차인이 부담하게 됨을 통지합니다.”라고 경고하여 임차인의 자발적 퇴거를 유도합니다.
내용증명은 우체국에 방문하여 3부를 작성하여 제출하면 됩니다. 한 부는 발신인 보관용, 한 부는 우체국 보관용, 나머지 한 부는 임차인에게 발송됩니다. 내용증명은 임차인이 받을 때까지 여러 번 재발송할 수 있습니다.
2단계: 지급명령 신청 – 쉽고 빠른 법원의 명령
내용증명을 보냈는데도 임차인이 퇴거하지 않고 밀린 월세도 주지 않는다면, 다음 단계로 지급명령을 신청할 수 있습니다. 지급명령은 법원의 결정문을 받는 절차로, 임차인이 밀린 월세를 지급하라는 법원의 공식적인 명령을 받는 것입니다. 이 절차는 ‘명도소송’과는 별개로 진행되며, 월세에 대한 소액의 채권을 쉽고 빠르게 확보할 수 있는 장점이 있습니다.
지급명령은 ‘대한민국 법원 전자소송’ 사이트에서 온라인으로 간편하게 신청할 수 있습니다. 사이트에 접속하여 ‘민사’ 메뉴의 ‘지급명령’을 선택하고, 신청서를 작성합니다. 신청서에는 청구 금액(밀린 월세), 임대차 계약 사실, 그리고 임차인이 돈을 지급하지 않고 있다는 사실을 기재합니다. 작성 후 인지대와 송달료를 납부하면 신청이 완료됩니다.
지급명령은 법원의 별도 심문이나 변론 절차 없이, 서류만으로 신속하게 진행됩니다. 법원은 신청 내용을 심리한 후 지급명령을 결정하고 임차인에게 송달합니다. 임차인이 지급명령을 송달받은 후 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령은 확정 판결과 동일한 효력을 가지게 됩니다. 만약 임차인이 이의신청을 하면, 사건은 일반 민사소송으로 전환됩니다.
3단계: 임차인 퇴거 소송 – 명도소송의 모든 것
지급명령은 밀린 월세에 대한 명령일 뿐, 임차인을 퇴거시키는 효력은 없습니다. 임차인이 퇴거하지 않는다면, 최종적으로 명도소송을 제기해야 합니다. 명도소송은 임대인이 불법적으로 점유하고 있는 임대 목적물을 돌려달라고 요구하는 소송입니다. 명도소송 역시 ‘대한민국 법원 전자소송’ 사이트를 통해 혼자서 진행할 수 있습니다.
명도소송을 제기할 때는 ‘점유이전금지가처분’ 신청을 함께 하는 것이 매우 중요합니다. 점유이전금지가처분은 소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 이전하는 것을 막는 법적 절차입니다. 만약 임차인이 소송 중에 다른 사람에게 집을 넘겨버리면, 승소하더라도 새로운 점유자에게 다시 소송을 제기해야 하는 번거로움이 발생합니다. 따라서 소송 제기 전 또는 동시에 반드시 신청해야 합니다.
소장에는 임대차 계약 해지 사실, 월세 연체 사실, 그리고 임차인의 퇴거를 요구하는 내용을 구체적으로 작성합니다. 내용증명, 임대차 계약서, 월세 입금 내역 등을 증거로 제출합니다. 소장이 법원에 접수되면 법원은 재판 기일을 정하고 양 당사자에게 통보합니다. 재판은 보통 한두 번의 변론 기일을 거쳐 판결이 선고됩니다. 임대인이 제출한 증거가 명확하다면 대부분 임대인이 승소하게 됩니다.
4단계: 강제집행 신청 – 최종 단계, 실제 퇴거 집행
명도소송에서 승소 판결을 받았음에도 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는다면, 강제집행을 신청해야 합니다. 강제집행은 법원의 집행관이 강제로 임차인을 퇴거시키고 짐을 빼는 절차입니다.
강제집행은 명도소송에서 승소한 판결문(집행권원)을 가지고 관할 법원 집행과에 강제집행을 신청하면 됩니다. 집행관은 강제집행 예고 통보를 임차인에게 보낸 후, 정해진 날짜에 임대인과 함께 현장에 출동합니다. 집행 당일, 집행관은 임차인의 짐을 모두 빼내고 임대인에게 임대 목적물을 인도합니다. 짐은 임대인이 보관해야 하므로, 보관 장소를 미리 마련해두어야 합니다. 강제집행 과정에서 드는 비용(노무비, 보관료 등)은 임대인이 먼저 부담하고, 추후 임차인에게 청구할 수 있습니다.
마치며: 법적 절차, 두려워 말고 시작하세요
월세 체납 문제는 시간 끌수록 손해입니다. 변호사 없이 혼자서도 충분히 할 수 있는 내용증명, 지급명령, 명도소송, 강제집행 절차를 차근차근 밟아나가면 감정 소모 없이 문제를 해결할 수 있습니다. 법적 절차는 결코 어렵고 복잡한 것이 아닙니다. 자신의 정당한 권리를 되찾기 위한 가장 확실한 방법입니다. 만약 혼자서 진행하기 어렵다면, 법률구조공단이나 대한법률구조공단과 같은 기관의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 더 이상 혼자 고민하지 말고, 지금 바로 첫걸음을 내디뎌 보세요.