전세 사기 대신 월세? 근저당 8억, 단돈 10만 원으로 안전하게 계약하는 ‘매우 쉬운 방법’!
목차
- 전세 사기 불안, 월세도 안전할까?
- 근저당 8억, 무엇이 문제일까?
- 10만 원으로 불안 해소! 등기부등본 확인의 중요성
- 근저당 말소 조건으로 계약하기
- 보증금 보호의 마지막 보루, 전세권 설정과 확정일자
- 마치며, 안전한 월세 계약의 핵심
전세 사기 불안, 월세도 안전할까?
최근 몇 년간 수많은 전세 사기 사건이 터지면서 많은 사람들이 전세 계약을 꺼리고 있습니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부에게는 평생 모은 돈을 한순간에 잃을 수도 있다는 공포가 현실로 다가왔죠. 그래서 대안으로 월세를 선택하는 분들이 늘어나는 추세입니다. ‘월세는 보증금이 적으니 안전할 거야’라고 막연하게 생각하지만, 과연 그럴까요? 안타깝게도 월세도 위험에서 완전히 자유롭지 않습니다. 특히 오늘 다룰 ‘근저당 8억’과 같은 경우, 자칫 잘못하면 적은 보증금마저도 돌려받지 못할 수 있습니다.
근저당 8억, 무엇이 문제일까?
월세 계약을 앞둔 집의 등기부등본을 떼어보니, 집값의 상당 부분을 차지하는 근저당 8억이 설정되어 있다면 어떨까요? 대부분의 사람들은 ‘8억이나 빚이 있는 집이라니, 위험하다’고 생각하며 계약을 포기하기 쉽습니다. 하지만 등기부등본을 자세히 들여다보면, 근저당이 8억으로 잡혀있더라도 실제 대출금은 그보다 훨씬 적을 수 있습니다. 근저당은 채권 최고액으로, 은행이 최대로 빌려줄 수 있는 금액을 설정한 것이기 때문이죠.
문제는 집주인이 이 8억의 근저당을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가는 경우입니다. 경매가 시작되면 근저당이 가장 먼저 배당을 받게 됩니다. 만약 집값이 8억을 넘지 않는다면, 세입자의 보증금은 한 푼도 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 집값이 9억인데 근저당이 8억이라면, 경매 낙찰가가 9억에 근접하더라도 남는 돈은 1억에 불과합니다. 만약 월세 보증금이 1억이라면, 그마저도 근저당권자와 다른 채권자에게 배당되고 나면 내 보증금은 사라질 수 있습니다. 따라서 근저당이 높게 설정된 집은 보증금 회수 가능성이 낮아 매우 신중해야 합니다.
10만 원으로 불안 해소! 등기부등본 확인의 중요성
집주인과 월세 계약을 하기 전, 반드시 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산의 주민등록증과 같습니다. 발급 비용은 인터넷 발급 시 1,000원, 등기소 방문 시 1,200원으로 매우 저렴합니다. 등기부등본에는 집주인의 이름, 주소, 집의 소유권 변동 내역, 그리고 가장 중요한 근저당, 가압류 등 각종 권리 관계가 모두 기록되어 있습니다. 등기부등본을 확인하지 않고 계약하는 것은 눈을 가리고 운전하는 것과 같습니다.
특히 ‘을구’를 꼼꼼히 봐야 합니다. 을구에는 근저당을 포함한 각종 권리 관계가 명시되어 있는데, 여기에 채권 최고액이 높게 설정되어 있다면 경매 시 내 보증금을 잃을 수 있는 위험이 크다는 것을 의미합니다.
근저당 말소 조건으로 계약하기
등기부등본을 확인해 보니 근저당 8억이 설정되어 있고, 집주인이 “대출금은 3억밖에 안 남았어요”라고 말한다면 어떻게 해야 할까요? 집주인의 말을 그대로 믿어서는 안 됩니다. 서류로 확인해야 합니다. 가장 안전하고 확실한 방법은 바로 근저당 말소 조건으로 계약하는 것입니다.
계약서 특약사항에 다음과 같은 문구를 명시해야 합니다.
‘임대인은 잔금일 당일 채권최고액 8억 원의 근저당권을 말소하기로 한다. 만일 근저당권이 말소되지 않을 경우 본 계약은 해제되며, 임대인은 계약금을 즉시 반환하고 손해배상금(계약금 상당액)을 지급한다.’
이 특약은 집주인이 잔금일에 근저당을 해지하는 조건으로 계약을 진행한다는 뜻입니다. 잔금일에 집주인, 부동산 중개인, 세입자가 함께 은행에 가서 집주인이 대출금을 모두 상환하고, 그 자리에서 근저당 말소 서류를 받는 것을 확인해야 합니다. 만약 집주인이 잔금일에 근저당을 말소하지 못하면 계약이 해제되고, 세입자는 계약금과 손해배상금을 돌려받을 수 있습니다.
보증금 보호의 마지막 보루, 전세권 설정과 확정일자
근저당 말소 조건으로 계약을 했다면 안심해도 되지만, 만일 근저당을 말소하기 어려운 상황이라면 보증금 보호를 위한 또 다른 조치를 취해야 합니다. 바로 전세권 설정과 확정일자입니다.
전세권 설정은 보증금을 전세금으로 하여 등기부등본에 등재하는 것입니다. 전세권 설정 등기를 하면 세입자는 물권적 효력을 가지게 되어 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 얻게 됩니다. 또한, 집주인의 동의를 얻어 전세권 설정 등기를 하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 소송 없이도 경매를 신청할 수 있습니다. 단, 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요하고, 비용이 발생합니다.
확정일자는 동사무소(주민센터)에 가서 임대차 계약서에 확정일자 도장을 받는 것입니다. 확정일자를 받으면 세입자는 대항력과 우선변제권을 가집니다. 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 보증금을 배당받을 순서가 정해지는데, 전입신고와 점유(실제 거주)를 모두 갖추어야 효력이 발생합니다. 즉, 확정일자를 받은 후 이사를 하고 전입신고를 마쳐야만 경매 시 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.
근저당이 높게 설정된 집에서는 전세권 설정이나 확정일자가 큰 의미가 없을 수도 있습니다. 이미 근저당이 선순위이기 때문에 경매 배당에서 밀릴 수 있기 때문입니다. 따라서 근저당이 높은 집은 가급적 계약하지 않는 것이 최선이지만, 부득이하게 계약을 해야 한다면 ‘근저당 말소’를 최우선 조건으로 내걸고, 만약의 사태에 대비하여 전세권 설정이나 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
마치며, 안전한 월세 계약의 핵심
월세 보증금이 적다고 해서 안전을 보장받는 것은 아닙니다. 보증금은 나의 소중한 자산이며, 이를 지키기 위해서는 스스로 권리를 찾아야 합니다. 오늘 제시된 ‘근저당 말소 조건으로 계약하기’는 그 어떤 방법보다 확실하고 안전한 방법입니다. 여기에 등기부등본 확인, 확정일자, 전세권 설정 등을 병행한다면 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 중요한 일인 만큼, 귀찮더라도 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것을 주저하지 마세요. 단돈 10만 원으로 나의 보증금 수천만 원을 지킬 수 있는 가장 쉬운 방법, 바로 철저한 준비와 확인입니다.